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香港私人住宅租金與樓價走勢持續(xù)背道而馳，主要反映本港私宅租金按月走勢的中原城市租金指數(shù)CRI最新（7月份）報122.21點，按月升1.6%；該指數(shù)已連升5個月，累升5.44%，創(chuàng)下57個月亦即將近5年的新高位，重上2019年10月時的水平。

最新CRI距歷史高位不足5%

中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事楊明儀指，踏入暑期季節(jié)性租賃旺市，本港租盤需求大增，租務(wù)宗數(shù)持續(xù)上升，並帶動租金穩(wěn)步向上。在用家支持下，相信租金走勢仍會持續(xù)向好。今年以來CRI已累升4.82%，現(xiàn)時指數(shù)比2018年8月創(chuàng)下的128.01點歷史高位僅低4.53%。

踏入暑期香港租樓旺季來臨，私宅租金已經(jīng)回到疫前高位，與歷史高位亦僅一步之遙。 中通社

按單位類型看，中原城市大型屋苑租金指數(shù)CRI Mass報128.30點，按月升1.69%；CRI(中小型單位)報124.69點，按月升1.60%。CRI Mass及CRI(中小型單位)雙雙齊升5個月，分別累升6.18%及5.69%，同樣重返2019年9月的水平。而CRI(大型單位)報105.86點，按月升1.59%，連升2個月共3.08%，亦重上2020年1月水平。

港島租金月升幅為四區(qū)之首

從四大區(qū)域看，港島CRI Mass報117.32點，按月升2.1%，連升4個月共6.88%，指數(shù)重上2020年2月水平。新界西CRI Mass報152.51點，按月升2%，連升4個月共8.1%，指數(shù)重上2019年8月水平。新界東CRI Mass報146.57點，按月升1.9%，連升3個月共4.5%，指數(shù)重上2019年8月水平。九龍CRI Mass報114.75點，按月升1.06%，連升3個月共3.62%，指數(shù)重上2019年9月水平。

CRI連升5個月，剔除豪宅屋苑後，在117個大型成分屋苑中，有26個屋苑的實呎調(diào)整租金近5個月上升超過一成，新界西佔12個最多，港島6個，新界東5個，九龍亦有3個。升幅較多的為二線屋苑，碧瑤灣升23.29%，疊茵庭升20.42%，嘉輝花園升18.80%，邁亞美海灣升18.04%，聽濤雅苑升17.94%，爵悅庭升17.02%，大興花園升16.34%，逸濤灣升15.52%，美景花園升15.25%，珀麗灣升14.08%。

美孚新邨租金升幅最少

至於主要十大屋苑租金升幅相對較少者，新都城升11.76%，康怡花園升10.36%，嘉湖山莊升10.33%，映灣園升9.69%，黃埔花園升9.1%，麗港城升8.65%，沙田第一城升8.27%，太古城升7.78%，海怡半島升3.86%，美孚新邨升3.44%。

CRI指數(shù)根據(jù)中原集團(tuán)新簽租約，選取138個中原城市指數(shù)成分屋苑，計算各個成分屋苑總租值的每月變化，於每月第10日公布上月的指數(shù)。各成分屋苑的實呎租金，是經(jīng)過景觀、方向和層數(shù)等因素的調(diào)整，而非直接計算個別單位平均呎租的升跌。

兩因素不斷推高租金

香港樓價與租金走勢背道而馳原因眾多，惟其中一個原因令人意想不到。

移民回流成租屋「新力軍」

據(jù)美聯(lián)物業(yè)援引英國內(nèi)政部有關(guān)資料顯示，2023年全年BNO申請數(shù)目約3.76萬，按年大減約34%，較高峰期的2021年更大減逾六成，反映離港移民潮高峰已過，其中更有部分移居人士決定回流，這些人成為現(xiàn)時香港私宅租賃市場需求的「新力軍」之一。

圖源：中通社

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)分行數(shù)據(jù)，上半年促成多宗移民回流客的租樓及買樓個案。當(dāng)中，以租賃交投佔比近七成，買賣僅佔約三成，反映大部分回流客均採取「先租後買」策略，先觀望樓市走勢再決定未來。

另一方面，大批高才、專才及其受養(yǎng)人不斷湧港，而內(nèi)地學(xué)子來港升學(xué)亦趨之若鶩，並有份帶動租金屢創(chuàng)高位。美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明相信，隨香港人口恢復(fù)增長，對租盤需求將進(jìn)一步提升，惟供應(yīng)不增反減，預(yù)期將推動租金水平穩(wěn)步向上。他又補充，9月份美聯(lián)儲減息呼聲高唱入雲(yún)，步入減息周期指日可待，相信「租轉(zhuǎn)買」個案將會愈來愈多。

「租金升樓價貴，都係供唔起！」

那麼，租金趨高對於樓價有多大支撐作用？

利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮接受本報記者訪問時坦言，現(xiàn)時租金高企對於供樓尤其是那些貴價樓，只有「小小幫助，（作用）不明顯。租金升極，樓價昂貴，都係供唔起！」

至於未來租金走勢，陳海潮認(rèn)為，暑假一向是租務(wù)旺季，相信過了這個租務(wù)旺季，本港租金水平依然能夠保持在一個較高水平。至於租金何時回落，則須等到美聯(lián)儲減息之後，購買力重回市場，租盤數(shù)目增加時或許才有機會。

美聯(lián)樓價指數(shù)連跌逼近8年低位

一邊租金不斷上漲，另一邊樓價持續(xù)下行。大致反映兩周前簽署買賣合約物業(yè)價格的美聯(lián)樓價指數(shù)最新報131.41點，按周跌0.28%，已連跌8星期；今年以來，樓價指數(shù)已跌去4.47%，續(xù)創(chuàng)近8年低位。

若按三區(qū)劃分，美聯(lián)樓價指數(shù)則個別發(fā)展。港島指數(shù)最新報137.29點，按周跌0.81%，較四星期前跌0.9%，年內(nèi)迄今跌幅達(dá)7.49%；新界指數(shù)最新報119.89點，按周跌0.39%，比四星期前跌1.87%，本年迄今跌去5.59%；而九龍指數(shù)最新報137.00點，按周微升0.05%，較四星期前亦升0.2%，該區(qū)年內(nèi)迄今跌幅僅1.83%。

美聯(lián)樓價指數(shù)係根據(jù)全港143個著名中小型私人屋苑成交個案計算加權(quán)平均數(shù)，計算成交過程或會刪減部分特殊成交個案，並於每周一公布。

減息周期將至或利好樓價

至於根據(jù)美聯(lián)物業(yè)網(wǎng)上搵樓的網(wǎng)盤價格變化製作而成的美聯(lián)信心指數(shù)，最新報52.3點，連續(xù)兩周橫行。美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝指，美聯(lián)儲9月大有機會減息，減價盤未有進(jìn)一步增加，目前樓價走勢平穩(wěn)，信心指數(shù)得以企穩(wěn)。

另據(jù)美聯(lián)物業(yè)網(wǎng)站減價盤比率反映，全港三區(qū)中，新界區(qū)減價盤比率為最高；若以細(xì)區(qū)劃分，減價盤比率最多三區(qū)分別是天水圍、荃灣、四小龍/荔枝角。

若以單位面積劃分，減價盤比率最多的是實用面積介乎約431至約752平方呎的B類單位；其次是實用面積介乎約1076至約1721平方呎的D類單位；緊隨其後的是實用面積約430平方呎或以下的A類單位。（記者韓商、王丹丹）